A THM szerkezete: mit tartalmaz a teljes hiteldíj mutató, és miért nem azonos a kamattól?

A lakossági hitelek összehasonlításakor a legtöbb fogyasztó elsőként a hirdetésekben kiemelt kamatlábat vizsgálja meg. A pénzügyi gyakorlatban és a magyar jogszabályi környezetben azonban a névleges kamat csupán egyetlen eleme a hitel felvételével és törlesztésével járó teljes fizetési kötelezettségnek. A hitelek közötti objektív összehasonlítás alapját a Teljes Hiteldíj Mutató (THM) képezi, amelynek meghatározását, kiszámítását és közzétételét a 83/2010. (III. 25.) Korm. rendelet és a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény rögzíti.

Bár a THM fogalmával szinte minden hiteligénylő találkozik, annak pontos belső szerkezetét és korlátait ritkán ismerik behatóan. Ebben az útmutatóban lépésről lépésre áttekintjük, hogy mi tartozik a THM körébe, mely tételeket zár ki a jogszabály a mutatóból, és miért fordulhat elő, hogy két azonos THM-mel rendelkező hitelajánlat végső költsége mégis eltér egymástól.

A névleges kamat és a THM közötti alapvető eltérés

A névleges ügyleti kamat a pénzintézet által nyújtott hitelösszeg (tőke) használatának ellenértéke, amelyet százalékos formában, éves szinten (p.a.) határoznak meg. Ha egy hitel névleges kamata 8%, az azt jelenti, hogy a fennálló tőketartozás után évente 8% kamat kerül felszámításra.

A hitelfelvételnek azonban számtalan egyéb kísérő költsége van, a kezdeti adminisztrációs díjaktól kezdve a kötelezően előírt járulékos szolgáltatásokig. A THM egy olyan összetett, évesített százalékos mutató, amely a tőkeértéken felül minden olyan kamatot, díjat és kezelési költséget magában foglal, amelyet az adósnak a hitelszerződés megkötésével és fenntartásával kapcsolatban meg kell fizetnie.

A THM matematikailag az a diszkontráta, amely egyenlővé teszi a hitelnyújtó által folyósított tőkeértékeket az adós által fizetendő törlesztőrészletek és egyéb díjak jelenértékével. Így a THM segítségével különböző futamidejű, eltérő díjszerkezetű és eltérő törlesztési ütemezésű ajánlatok hozhatók közös nevezőre.

Mit tartalmaz a THM a 83/2010. Korm. rendelet szerint?

A jogszabály értelmében a THM számítása során kötelező figyelembe venni minden olyan díjat és költséget, amelynek megfizetése a hitel megszerzéséhez vagy a szerződés megkötéséhez elengedhetetlen, és amely a pénzintézet számára ismert.

A THM belső szerkezetének főbb elemei a következők:

1. Névleges ügyleti kamat: A hitel tőkerészére felszámított közvetlen ellenérték.
2. Kezelési költség és hitelbírálati díj: A bank által a kérelem elbírálásáért és a hitel gondozásáért felszámított rendszeres vagy egyszeri díjak.
3. Folyósítási díj: A hitelösszeg számlára történő kiutalásának költsége.
4. Kötelező számlavezetés díja: Amennyiben a bank feltételül szabja, hogy az adós a hitel törlesztéséhez nála nyisson és tartson fenn lakossági folyószámlát, a számlavezetési díj és a kötelező tranzakciós költségek beépülnek a THM-be.
5. Kötelező értékbecslés díja: Ingatlanfedezetes hitelek (lakáshitelek, szabad felhasználású jelzáloghitelek) esetén az ingatlan értékbecslésének díja, ha annak megfizetése a hiteligénylőt terheli.
6. Kötelező biztosítások díja: Amennyiben a hitelező a hitel megkötésének előfeltételeként vagyonbiztosítás (pl. ingatlanbiztosítás) vagy hitelfedezeti életbiztosítás megkötését írja elő, annak rendszeres díja beszámít a THM-be.
7. Közjegyzői díj meghatározott része: A hitelszerződés és az önálló zálogjog közjegyzői okiratba foglalásának jogszabályban rögzített díja.

Mit NEM tartalmaz a THM?

Bár a THM-et gyakran a hitel „mindenre kiterjedő” mutatójaként emlegetik, a jogszabály szigorúan meghatározza azokat a tételeket is, amelyeket a THM kiszámításakor figyelmen kívül kell hagyni. Ezek a kirekesztett tételek jelentős pluszköltséget jelenthetnek a futamidő során, ha az adós nem számol velük előre.

A THM-ből kimaradó legfontosabb költségelemek:

• Késedelmi kamat és nemteljesítési díjak: Ha az adós elmarad a törlesztőrészlettel, a bank által felszámított büntetőkamatszint, a felszólító levelek díjai és a behajtási költségek nem képezik a THM részét.
• Szerződésmódosítási díjak: A futamidő során az adós kezdeményezésére történő módosítások (pl. futamidő-hosszabbítás, fedezetcsere, adóstárs kiengedése) külön kondíciós díjhoz kötöttek.
• Előtörlesztési és végtörlesztési díj: Ha az adós a futamidő lejárta előtt részben vagy teljesen visszafizeti a hitelt, az ezért felszámított jogszabályi vagy banki díj nem szerepel az eredeti THM-ben.
• Opcionális szolgáltatások díjai: Olyan kényelmi szolgáltatások, amelyeket a bank kínál, de nem feltételei a hitel megadásának (pl. önkéntesen választott hitelfedezeti biztosítás, SMS-értesítések díja, papíralapú számlakivonat postázási díja).
• Átutalási és készpénzfelvételi tranzakciós díjak: A törlesztőrészlet bankon kívüli átutalásának vagy a kiutalt hitelösszeg készpénzben történő felvételének banki díjai.

A THM törvényi plafonja Magyarországon

A fogyasztóvédelmi szempontok érvényesítése érdekében a 2009. évi CLXII. törvény 17/A. §-a maximális korlátot (THM-plafont) állapít meg a fogyasztói hitelek esetében. A törvényi előírás szerint a THM nem haladhatja meg a jegybanki alapkamat bizonyos százalékponttal megnövelt értékét:

• Általános fogyasztói hitelek (pl. személyi kölcsön, áruhitel): A THM legfeljebb a jegybanki alapkamat 24 százalékponttal megnövelt mértéke lehet.
• Hitelkártyák, folyószámlahitelek, záloghitelek: A THM legfeljebb a jegybanki alapkamat 39 százalékponttal megnövelt mértéke lehet.

Ez a korlátozás megakadályozza az uzsorakamatok és a túlzó díjszabások alkalmazását a lakossági hitelezési piacon.

Miért térhet el a THM alapján becsült költség a valóságtól?

A THM kiszámítása mindig a szerződéskötés pillanatában fennálló feltételek és reprezentatív példák alapján történik. Ez két fő okból vezethet eltéréshez a ténylegesen kifizetett összegtől:

Egyrészt változó kamatozású hitelek esetében a THM kizárólag a döntés pillanatában érvényes referencia-kamatlábon (pl. BUBOR) alapul. Ha a futamidő alatt az alapkamat vagy a referencia-kamatláb emelkedik, a törlesztőrészlet és a tényleges THM is magasabb lesz a szerződéskötéskor feltüntetett értéknél.

Másrészt a banki folyószámla és a kapcsolódó számlavezetési díjak a futamidő során a pénzintézet egyoldalú díjkorrekcióival (pl. inflációs indexálás) emelkedhetnek, amelyeket az eredeti THM kalkuláció nem tud előre felmérni.

A tudatos hitelfelvétel első lépése tehát nem csupán a THM százalékos értékének leolvasása, hanem a mögötte húzódó díjszerkezet és a kirekesztett költségek alapos elemzése. A saját törlesztési képesség felmérésekor mindig a teljes fizetési kötelezettséget kell figyelembe venni.