Fedezet, adóstárs és kezes: ki milyen vagyoni felelősséget vállal a hitelszerződésben?

Egy hitelszerződés megkötésekor a hitelező bank nem csupán az adós jövőbeli jövedelmére támaszkodik, hanem a nemfizetés kockázatának csökkentése érdekében biztosítékokat követel meg. A hitelbiztosítékok a polgári jogi szabályozás (2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről – Ptk.) szerint két alapvető csoportra oszlanak: dologi biztosítékokra (például ingatlanon alapított zálogjog) és személyi biztosítékokra (adóstárs bevonása, készfizető vagy egyszerű kezesség).

Bár a családi és baráti kapcsolatokban a kezesként vagy adóstársként történő aláírás gyakran puszta alaki szívességnek tűnik, a jogszabályok értelmében ez súlyos, közvetlen vagyoni felelősségvállalást jelent. Ebben az útmutatóban tételesen bemutatjuk a fedezetek és biztosítékok jogi mechanizmusát, az egyes szereplők kötelezettségeit és a nemfizetés esetén fellépő jogkövetkezményeket.

1. Dologi biztosítékok: az ingatlanfedezet és a zálogjog

A nagyobb összegű lakáshitelek és szabad felhasználású jelzáloghitelek kötelező eleme az ingatlannal történő dologi fedezetnyújtás.

Zálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom

A hitelező bank javára az ingatlan-nyilvántartásban (tulajdoni lapon) önálló zálogjog vagy jelzálogjog kerül bejegyzésre a hitelösszeg és járulékai erejéig. A zálogjog mellé a bankok rendszerint elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeztetnek.

• A zálogjog hatása: A zálogjog biztosítja a bank számára, hogy ha az adós nem teljesíti fizetési kötelezettségét, a hitelező a zálogtárgy (az ingatlan) értékesítéséből (bírósági vagy végrehajtói árverezés útján) más hitelezőket megelőzve kereshet közvetlen kielégítést.
• Elidegenítési és terhelési tilalom: Megakadályozza, hogy az ingatlan tulajdonosa a bank írásbeli hozzájárulása nélkül az ingatlant eladja, elajándékozza, újabb zálogjoggal terhelje meg vagy arra haszonélvezetet alapítson.

A Hitelfedezeti Mutató (HFM) törvényi korlátja

Az MNB 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelete alapján az ingatlan fedezeti értéke és a felvehető hitelösszeg aránya nem lehet tetszőleges. A forintalapú lakáshiteleknél a Hitelfedezeti Mutató (HFM) korlátja alapesetben a forgalmi érték (vagy értékbecslési érték) 80%-a. Ez azt jelenti, hogy az adósnak legalább 20% saját erővel kell rendelkeznie, kivéve ha pótfedezetet (egy második tehermentes ingatlant) von be a kötelembe.

2. Személyi biztosítékok: az Adóstárs jogi helyzete

Az adóstárs olyan természetes személy, aki a főadós mellett, vele azonos rangban és kötelezettséggel lép be a hitelszerződésbe.

Egyetemes felelősség a Ptk. alapján

A Ptk. 6:29. §-a értelmében az adóstárs felelőssége egyetemes. Ez a kötelezettség a gyakorlatban a következőket jelenti:

• A bank nem köteles megvárni, amíg a főadós fizetésképtelenné válik vagy a végrehajtás meghiúsul nála.
• A hitelező bármelyik adóstól (akár a főadóstól, akár az adóstárstól) követelheti a teljes havi törlesztőrészlet vagy a teljes fennálló tartozás megfizetését.
• Az adóstárs nem hivatkozhat arra, hogy ő a hitelösszeget nem használta fel, vagy hogy neki csak a tartozás egy része járna. A bank felé a teljes 100%-ért felel a saját teljes jövedelmével és magánvagyonával.

Házastársi vagyonközösség a családi jogban

A Ptk. Családi Jogi Könyve (Ptk. 4:37. §) alapján a házasság fennállása alatt vállalt kötelezettségekért mindkét házastárs felel a közös vagyon erejéig. Emiatt a bankok belső hitelbírálati szabályzata kötelezően előírja a házastárs adóstársként történő bevonását, kivéve ha a felek jogerős házassági vagyonjogi szerződéssel igazolják a különvagyoni elkülönülést. Ez a szabály megvédi a hitelezőt a házastársi vagyon kimentésétől.

3. A Kezességi formák: Készfizető kezes vs. Egyszerű kezes

A kezesség olyan személyi biztosíték, ahol a kezes arra vállal kötelezettséget a bankkal szemben, hogy ha a főadós nem teljesít, ő fog helyette helytállni. A Ptk. két kezességi formát különböztet meg:

A) Egyszerű (vagy soros) kezesség

Egyszerű kezesség esetén a kezes rendelkezik az úgynevezett sortartási kifogás jogával (Ptk. 6:419. §). Ez azt jelenti, hogy a kezes mindaddig megtagadhatja a teljesítést, amíg a bank a követelést a főadóstól és annak vagyonából végrehajtás útján meg kísérelte behajtani, és az sikertelennek nem bizonyult.

B) Készfizető kezesség

A lakossági hitelezési gyakorlatban a bankok kizárólag készfizető kezességet fogadnak el. Készfizető kezesség esetén a kezes nem illeti meg a sortartási kifogás (Ptk. 6:420. §).

• Ha a főadós elmarad a törlesztéssel, a bank azonnal a készfizető kezeshez fordulhat, és követelheti tőle a lejárt tartozás megfizetését.
• A készfizető kezes jogi helyzete a bank szempontjából szinte teljesen megegyezik az adóstárséval: a teljes magánvagyonával és munkabérével felel a harmadik személy hiteléért.

Amennyiben a készfizető kezes helytáll a főadós helyett és kifizeti a tartozást, a Ptk. alapján a követelés és a hozzá kapcsolódó zálogjog jogszabályi engedményezéssel a kezesre száll át (kezesi megtérítési igény), így a kezes utólag peres vagy végrehajtási úton követelheti a kifizetett összeget a főadóstól.

4. A nemfizetési láncolat és a végrehajtási folyamat

Ha a hitelszerződésben vállalt kötelezettségeket sem a főadós, sem az adóstárs, sem a kezes nem teljesíti, a bank az alábbi jogi lépéseket teszi meg:

1. Felszólító levelek és mulasztási nyilvántartás: A 90 napot meghaladó, minimálbért elérő elmaradás bekerül a KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) negatív adóslistájára.
2. Szerződés felmondása: A bank azonnali hatállyal felmondja a hitelszerződést, aminek következtében a teljes fennálló tőketartozás és annak kamatai egy összegben esedékessé válnak.
3. Közjegyzői okirat alapján történő közvetlen végrehajtás: Mivel a lakossági hitelszerződéseket közjegyzői okiratba foglalják, a banknak nem kell hosszú évekig pereskednie. A közjegyző végrehajtási záradékkal látja el az okiratot, és a végrehajtó azonnal megkezdheti a munkabérek letiltását, a bankszámlák inkasszózását és az ingatlan árverezését.

Összegzésképpen: sem adóstársi, sem készfizető kezességi kötelezettséget nem szabad megfontolatlanul vállalni. Az aláíró személyeknek tisztában kell lenniük azzal, hogy saját jövőbeli hitelképességüket és meglévő vagyontárgyaikat teszik kockára a szerződés fennállásának teljes ideje alatt.